Реконструкция нежилого здания: особенности и порядок оформления

Реконструкция нежилых зданий – комплекс работ по изменению отдельных параметров постройки (возведение надстроек и новых этажей), ремонту несущих элементов, восстановлению качества инженерного и технического обеспечения. Это сложный процесс, как со строительной, так и с юридической стороны, поскольку контролируется госорганами. Для реализации нужно получить разрешение, которое предоставляется на основе пакета документов.

Когда проводится

Потребность в реконструкции зданий и объектов нежилого фонда возникает в следующих случаях:

• увеличение полезной площади;
• смена функциональности сооружения;
• перевод постройки в жилой фонд;
• замена коммуникаций и инженерных сетей;
• износ несущих и прочих частей дома;
• выявление серьезного нарушения технологии строительства, что увеличивает риск аварии.

Реконструкцию капитальных зданий можно выполнить, как с увеличением, так и с уменьшением площади. Цель работы – улучшить состояние и эксплуатационные характеристики объектов.  

Нормативная база

Деятельность по реконструкции сооружений в РФ регламентируется Градостроительным кодексом. Кроме этого в каждом Субъекте РФ действуют свои административные регламенты, которые определяют порядок согласования строительных работ. Выдают разрешения уполномоченные органы. В Москве этими вопросами занимается МосГосСтройНадзор.

Документы для реконструкции

Для оформления разрешения нужно подготовить пакет документов, который включает:

1. Правоустанавливающие бумаги на землю – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
2. Градостроительный план – выдан не ранее, чем за три года до момента обращения.
3. Проектные бумаги – схемы и архитектурные решения, проекты демонтажа сооружений и последующей реконструкции, пояснительная записка и т.д.
4. Положительное заключение строительной экспертизы.
5. Копия аккредитационного свидетельства компании, специалисты которой проводили изыскания.

Пакет документов для реконструкции объекта дополняется заявлением собственника. При потребности в отклонении от допустимых параметров разрешенного строительства потребуется оформление отдельного разрешения. Какие еще документы нужны для реконструкции, зависит от особенностей планируемых строительно-ремонтных работ, региона и других параметров.  

Порядок согласования

Для оформления разрешения на реконструкцию административного здания или другой нежилой постройки необходимо:

1. Обратиться в БТИ для получения копии технического плана.
2. Передать техплан в отдел архитектуры муниципального образования. Здесь же можно заказать разработку проектной документации. Архитектор прибудет на объект, осмотрит его и подготовит проект с учетом действующих норм, противопожарной, технической и санитарной безопасности.
3. Утвердить проект в городском муниципалитете.
4. Получить разрешение коммунальных служб, если в реконструируемом объекте планируется затрагивать тепло-, водоснабжение или подводку газа.
5. Получить разрешение на строительство в местном органе власти.

Документы рассматриваются в течение 10 дней, после чего предоставляется положительный ответ или аргументированный отказ в выдаче разрешения. Во втором случае проект можно доработать и направить повторно.

Как узаконить реконструкцию, проведенную без согласования

За самовольно выполненные работы предусмотрена административная ответственность по ст. 9.5 КоАП. Вместе с тем такую реконструкцию также можно узаконить. Порядок действий следующий:

1. Подача заявления в БТИ для получения старой проектной документации на здание под реконструкцию.
2. Подготовка проекта с помощью лицензированного архитектора – специалист составит проект и эскиз изменений, выполненных в процессе работы.
3. Подача документов в муниципальный отдел архитектуры для утверждения и получения согласующего акта.
4. Подписание согласующего акта в санэпидемстанции, пожарной инспекции и коммунальных службах.
5. Получение резолюции главного архитектора.
6. Оплата штрафа на самовольные работы.
7. Подача пакета документов в БТИ.
8. Вызов техника для осмотра помещений, подготовки нового кадастрового плана и паспорта.
9. Регистрация проекта с архитектурными изменениями в Росреестре. 

Если уполномоченный орган отказывается узаконить самовольную реконструкцию из-за нарушения противопожарных, санитарных, строительных норм и т.д., необходимо обращаться в суд. Если по итогам рассмотрения дела Фемида признает отказ законным и обоснованным, дом нужно будет приводить в прежний вид.