Реконструкция нежилых зданий – комплекс работ по изменению отдельных параметров постройки (возведение надстроек и новых этажей), ремонту несущих элементов, восстановлению качества инженерного и технического обеспечения. Это сложный процесс, как со строительной, так и с юридической стороны, поскольку контролируется госорганами. Для реализации нужно получить разрешение, которое предоставляется на основе пакета документов.
Когда проводится
Потребность в реконструкции зданий и объектов нежилого фонда возникает в следующих случаях:
- увеличение полезной площади;
- смена функциональности сооружения;
- перевод постройки в жилой фонд;
- замена коммуникаций и инженерных сетей;
- износ несущих и прочих частей дома;
- выявление серьезного нарушения технологии строительства, что увеличивает риск аварии.
Реконструкцию капитальных зданий можно выполнить, как с увеличением, так и с уменьшением площади. Цель работы – улучшить состояние и эксплуатационные характеристики объектов.
Нормативная база
Деятельность по реконструкции сооружений в РФ регламентируется Градостроительным кодексом. Кроме этого в каждом Субъекте РФ действуют свои административные регламенты, которые определяют порядок согласования строительных работ. Выдают разрешения уполномоченные органы. В Москве этими вопросами занимается МосГосСтройНадзор.
Документы для реконструкции
Для оформления разрешения нужно подготовить пакет документов, который включает:
- Правоустанавливающие бумаги на землю – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Градостроительный план – выдан не ранее, чем за три года до момента обращения.
- Проектные бумаги – схемы и архитектурные решения, проекты демонтажа сооружений и последующей реконструкции, пояснительная записка и т.д.
- Положительное заключение строительной экспертизы.
- Копия аккредитационного свидетельства компании, специалисты которой проводили изыскания.
Пакет документов для реконструкции объекта дополняется заявлением собственника. При потребности в отклонении от допустимых параметров разрешенного строительства потребуется оформление отдельного разрешения. Какие еще документы нужны для реконструкции, зависит от особенностей планируемых строительно-ремонтных работ, региона и других параметров.
Порядок согласования
Для оформления разрешения на реконструкцию административного здания или другой нежилой постройки необходимо:
- Обратиться в БТИ для получения копии технического плана.
- Передать техплан в отдел архитектуры муниципального образования. Здесь же можно заказать разработку проектной документации. Архитектор прибудет на объект, осмотрит его и подготовит проект с учетом действующих норм, противопожарной, технической и санитарной безопасности.
- Утвердить проект в городском муниципалитете.
- Получить разрешение коммунальных служб, если в реконструируемом объекте планируется затрагивать тепло-, водоснабжение или подводку газа.
- Получить разрешение на строительство в местном органе власти.
Документы рассматриваются в течение 10 дней, после чего предоставляется положительный ответ или аргументированный отказ в выдаче разрешения. Во втором случае проект можно доработать и направить повторно.
Как узаконить реконструкцию, проведенную без согласования
За самовольно выполненные работы предусмотрена административная ответственность по ст. 9.5 КоАП. Вместе с тем такую реконструкцию также можно узаконить. Порядок действий следующий:
- Подача заявления в БТИ для получения старой проектной документации на здание под реконструкцию.
- Подготовка проекта реконструкции с помощью лицензированного архитектора – специалист составит проект и эскиз изменений, выполненных в процессе работы.
- Подача документов в муниципальный отдел архитектуры для утверждения и получения согласующего акта.
- Подписание согласующего акта в санэпидемстанции, пожарной инспекции и коммунальных службах.
- Получение резолюции главного архитектора.
- Оплата штрафа на самовольные работы.
- Подача пакета документов в БТИ.
- Вызов техника для осмотра помещений, подготовки нового кадастрового плана и паспорта.
- Регистрация проекта с архитектурными изменениями в Росреестре.
Если уполномоченный орган отказывается узаконить самовольную реконструкцию из-за нарушения противопожарных, санитарных, строительных норм и т.д., необходимо обращаться в суд. Если по итогам рассмотрения дела Фемида признает отказ законным и обоснованным, дом нужно будет приводить в прежний вид.